Содержание
Недвижимость – один из наиболее стабильных, долговременных и востребованных объектов для инвестиций, популярность которого не снижается даже в кризисные периоды. Финансовой науке и практике известно несколько способов и стратегий капиталовложений в рынок недвижимости. Как и во что вкладывать, чтобы получить дивиденды?
Виды инвестиций в недвижимость
В теории и практике различают:
Прямое инвестирование.
Осуществляются при приобретении недвижимости (земельных участков, жилых и коммерческих построек) с целью ее дальнейшей продажи, а так же финансировании строительства данных объектов. Осуществляя такие инвестиции в недвижимость, доход можно получить от ее перепродажи или сдачи в аренду, причем первый способ считается более выгодным, если владелец не планирует в дальнейшем использовать помещение или участок в своих целях.
Непрямое инвестирование.
Появилось значительно позже первого в результате государственных ограничений на прямые инвестиции. Непрямое портфельное инвестирование осуществляется через специальные фонды, трасты или путем покупки ценных бумаг обеспеченных недвижимостью или ипотекой.
Непрямое инвестирование значительно упрощает доступ вкладчика к объектам за пределами страны и, в сущности, не привязывает его к месту нахождения недвижимости, поэтому считается более совершенным финансовым инструментом.
Объекты инвестирования
Вклады в недвижимость осуществляются в такие объекты:
Жилая недвижимость.
Инвестиции в жилую недвижимость проводят путем покупки готовых или находящихся на этапе строительства помещений и зданий, а так же финансирования их строительства. При стабильном развитии экономики стоимость жилья постоянно возрастает, поэтому его перепродажа через некоторое время может принести неплохие дивиденды. Правда на цену недвижимости влияет и ее местонахождения, экологические факторы, состояние, инфраструктура и многие другие аспекты.
Не рекомендуется с целью получения прибыли сдавать жилье в аренду. Вложенные в покупку квартиры или дома средства вернуться в лучшем случае через 10-15 лет, но влияние инфляции за это время значительно уменьшит полученный доход.
Инвестиции в жилье наиболее распространенные, поскольку у владельца всегда есть возможность использовать его в собственных целях.
Коммерческая недвижимость.
При правильном выборе места строительства может принести большие доходы от аренды, чем жилые помещения. Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют опыта в инвестировании, а сам объект постоянного внимания владельца – для сдачи в аренду нужно поддерживать состояние здания, функционирование коммуникаций и служб и т.д.
Главный же минус работы с данным типом объектов – чрезвычайно низкая ликвидность неприбыльного помещения. Здание в непопулярном месте или с неудачной планировкой очень трудно продать, а для собственного применения оно в большинстве случаев невостребованное. Поэтому коммерческая недвижимость плохо подходит на роль источника пассивного дохода, но при должном внимании дает стабильную и хорошую прибыль.
Земельные участки.
Наиболее выгодный по сумме издержек объект инвестирования. В отличии от предыдущих двух типов недвижимости, вкладчику не нужно тратить средства на поддержку состояния и коммуникаций участка, его ремонт, обслуживание и т.д. Единственная сложность – найти землю в перспективном районе с возможностью дальнейшего развития.
Стоимость земли зависит от ее местонахождения, наличия транспортных и инженерных коммуникаций, а так же свойств почвы и целевого назначения. Наибольшим спросом пользуются участки под строительство домов и жилых помещений.
Особенности вкладов в недвижимость
Покупая объекты недвижимости с целью получения дохода, инвестор должен учитывать следующие особенности рынка:
- Вторичная недвижимость приносит небольшой доход, но требует меньше вложений;
- Оценку местного рынка стоит проводить в долларах, учитывая показатели за последние несколько лет;
- Объекты недвижимости дешевле всего стоят летом, но ближе к зиме цена возрастает – это позволяет выбрать оптимальное время для покупки/продажи;
- На цену влияет не только состояние экономики, но и качество объекта, а так же наличие инфраструктуры и экологические факторы;
- При работе с вторичным рынком учитывайте расходы, необходимые для приведения недвижимости в надлежащее состояние.
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
Основные преимущества данных вкладов:
- Недвижимость не подвержена инфляции;
- Стоимость объекта при стабильном состоянии экономики постепенно возрастает;
- Позволяют минимизировать налогообложение за счет амортизации;
- Рынок недвижимости отличается низкой волатильностью и хорошо предсказуем;
- Объекты недвижимости включаются в общий капитал владельца, но при этом могут создавать текущий доход;
- Наличие недвижимости открывает возможности для получения банковских кредитов и ссуд.
К минусам подобного инвестирования относятся:
- Высокая стоимость объектов и порог входа на рынок;
- Зависимость цены от местности и других факторов;
- Низкая ликвидность;
- Амобильность актива;
- Необходимость оценки возможных расходов на содержание и обслуживание объекта.
Выводы
Вклады в недвижимость являются одними из наиболее надежных и прибыльных при должном выборе объекта инвестиций. Недвижимость лишена многих недостатков финансовых активов, к примеру, влияния инфляции, но в то же время отличается низкой мобильностью и ликвидностью, поэтому инвестору нужно тщательно выбирать момент ее покупки и продажи. Получение же пассивной прибыли за счет аренды оправдано только при работе с коммерческой недвижимостью, но может принести неплохой дополнительный доход до момента продажи объекта.
Осуществляя инвестиции в недвижимость в 2018, вкладчику стоит внимательно изучить региональный рынок и общую экономическую ситуацию в стране. Так в России эксперты прогнозируют снижение спроса на приобретение жилой и коммерческой недвижимости в текущем году.