Сдать квартиру из Германии: налоги в Украине и ФРГ

Вы живёте в Германии и решаете, что делать с квартирой в Украине: сдать официально или оставить пустой. Ниже — сколько денег останется и кто физически платит налог в ГНС: вы, арендатор или посредник.

# Шаг 1. Вы резидент Украины или нет

Правила аренды в НКУ разные для резидента и нерезидента. Резидентство определяет ст. 14.1.213 НКУ: постоянное жильё в Украине, далее — центр жизненных интересов, 183 дня, гражданство. Регистрация ФОП или проживание семьи в Украине — достаточное условие центра жизненных интересов. Так что если у вас остался ФОП или семья в Украине, вы, скорее всего, резидент. Если ни жилья, ни семьи, ни ФОП в Украине нет, вас могут считать нерезидентом.

# Кто платит налог

Вы резидент Украины.

• Арендатор — юрлицо или ФОП: он ваш налоговый агент, удерживает 18% НДФЛ и 5% военного сбора с каждого платежа и перечисляет их сам. Вы получаете чистую сумму.
• Арендатор — обычный человек: налог платите вы, в течение 40 дней после окончания каждого квартала, и подаёте годовую декларацию до 1 мая.

Вы нерезидент. НКУ ст. 170.1.3 разрешает нерезиденту сдавать жильё в Украине только через ФОП или юрлицо-резидента. Они по письменному договору представляют вас и, как налоговый агент, удерживают налог. Важно: сам арендатор, даже если это компания, таким представителем не является. Заключить договор напрямую с арендатором и платить налог самостоятельно нерезидент не может: закон считает это уклонением от уплаты налога.

Посредником для нерезидента может быть, например, агентство недвижимости или ФОП, с которым вы заключаете письменный договор о представительстве. Родственник без статуса ФОП налоговым агентом быть не может.

Подробнее об официальной аренде — в статье Как сдавать квартиру легально в Украине 2026: ФОП, декларация, налог 5% или 18%.

# Сколько останется после налогов

Пример: арендная плата — 15 000 грн в месяц.

• НДФЛ 18%: 15 000 × 0,18 = 2 700 грн
• Военный сбор 5%: 15 000 × 0,05 = 750 грн
• Итого налогов: 3 450 грн
• На руки: 11 550 грн

За год в этом примере: арендная плата 180 000 грн, налоги 41 400 грн, чистый доход 138 600 грн.

Если посредник берёт плату за свои услуги, она уменьшает вашу сумму отдельно: согласуйте её в договоре.

Кому официальная аренда не подходит. Если вы нерезидент и в городе нет надёжного посредника, официальная схема может стоить больше, чем приносит аренда. Тогда пустая квартира с оплаченными коммунальными услугами иногда реальнее. Неофициальная аренда — не выход: ГНС может доначислить налоги и штрафы, а Jobcenter всё равно считает квартиру имуществом.

# Декларировать ли аренду из Украины в Германии

Да, если вы резидент Германии. Но платить ещё раз не придётся.

По соглашению 1995 года между Украиной и ФРГ доход от недвижимости может облагать налогом Украина (статья 6), а Германия освобождает его от своего налога (статья 23). Освобождение действует с прогрессивной оговоркой (Progressionsvorbehalt, § 32b EStG): Finanzamt добавляет аренду к вашим налогооблагаемым доходам только для того, чтобы определить ставку, и применяет эту более высокую ставку к налогооблагаемому доходу.

Пример. Налогооблагаемый доход в Германии — 20 000 €, чистый доход от аренды в Украине по немецким правилам — 3 500 €. Налог на 20 000 € по шкале 2026 года — 1 570 €. Ставку определяют на 23 500 €: 10,46%. Применённая к 20 000 €, она даёт 2 091 €. Аренда обходится вам в Германии примерно в 521 € в год.

Наёмный работник обязан подать декларацию, если освобождённые доходы с прогрессивной оговоркой превышают 410 € в год (§ 46 EStG), так что в этом примере декларация обязательна. Иностранные доходы указывают в Anlage AUS. Если в Германии налогооблагаемых доходов нет, аренда сама по себе немецкого налога не создаёт.

Новое соглашение. 19 мая 2026 года подписано новое соглашение между Украиной и ФРГ. Оно должно применяться с 1 января 2027 года, если ратификацию завершат до 31 декабря 2026 года. До тех пор действуют правила 1995 года.

# Аренда квартиры в Украине и Jobcenter

Доход от аренды Jobcenter учитывает, даже если он облагается налогом в Украине и освобождён в Германии. С 1 июля 2026 года Grundsicherungsgeld заменило Bürgergeld. По § 11 SGB II любой доход, в том числе иностранная аренда, уменьшает выплату.

По § 60 SGB I нужно сообщить Jobcenter о:

• самой квартире в Украине (это имущество);
• начале арендных платежей и их размере;
• любых изменениях.

Имущество Jobcenter учитывает только тогда, когда им можно реально воспользоваться или продать (§ 12 SGB II). Учитывают ли вашу квартиру, например в прифронтовом городе, решает Jobcenter. Предоставьте документы о её состоянии и рыночной ситуации.

Типичная ошибка: считать, что аренда, облагаемая налогом в Украине, Jobcenter не касается. Налоговая и социальная системы разделены. Сокрытие дохода заканчивается требованием вернуть выплаты и может стать уголовным делом о мошенничестве.

# Как организовать сдачу дистанционно

Доверенность и договор. Посреднику нужны договор о представительстве и доверенность. Доверенность можно оформить в консульстве Украины в Германии или у немецкого нотариуса с апостилем. Уточните требования у посредника и банка, прежде чем оформлять.

Деньги. Проще всего, когда арендная плата поступает на ваш счёт в украинском банке. Получить её в Германии можно валютной картой или наличными за рубежом в пределах лимитов НБУ. А перевести её SWIFT-ом себе на счёт в Германии постановление НБУ №18 не позволяет. С валютного счёта можно перевести на карту до 100 000 грн в месяц в эквиваленте.

Проверка в банке. Банк в Украине оценивает риск и может запросить документы об источнике средств. Договор аренды и договор с посредником это объясняют.

Отчётность в Германии. Если вы получаете в Германии отдельный платёж свыше 50 000 € от другого лица или компании из-за рубежа, о нём сообщают в Bundesbank до 7-го Werktag следующего месяца (субботы тоже считаются) (§ 67 и § 71 AWV). Для большинства владельцев квартир это неактуально. Переводы между собственными счетами не отчитывают.

Если думаете открыть ФОП в Украине: если вы нерезидент, быть плательщиком единого налога нельзя (НКУ ст. 291.5.7). Сдавать свою квартиру через собственный ФОП нерезидент тоже не может: представителем должен быть другой ФОП или юрлицо. О ФОП за рубежом читайте в статье ФОП за границей: налоги, резидентство и упрощёнка в 2026 году.

Сравнение аренды и продажи — в статье Инвестиции в недвижимость Украина 2026: аренда vs продажа.

# См. также

• Как сдавать квартиру легально в Украине 2026: ФОП, декларация, налог 5% или 18% — договор, ставки, декларация
• Украинские доходы в немецкой декларации: как не платить дважды — что ещё указывать в Finanzamt
• ФОП за кордоном: податки та резидентство — как переезд влияет на упрощённую систему
• Все калькуляторы — налоги, депозит, ФОП