Рефінансування іпотеки в Україні 2026: єОселя, банки, умови

У вас іпотека під 20–22% — і ви платите її вже третій або п'ятий рік. За цей час єОселя опустила ставку до 7% (а для військових і педагогів — до 3%). Різниця у 15 відсоткових пунктів на залишку боргу в 2 мільйони гривень — це сотні тисяч гривень переплати, яку можна скоротити вже зараз.

Рефінансування іпотеки — це погашення чинного житлового кредиту за рахунок нового, з нижчою ставкою або кращими умовами. В Україні процедуру регулює НБУ, а основний інструмент з 2022 року — державна програма єОселя через банки-партнери. Рефінансувати можна ринкову іпотеку під державну пільгову, перейти з одного комерційного банку до іншого або домовитися про зниження ставки всередині того самого банку. Механіка скрізь схожа: новий кредитор погашає борг перед старим, застава переоформлюється, позичальник починає платити за новим договором.

## Коли рефінансування іпотеки справді вигідне

Рефінансувати вигідно, якщо різниця між поточною та новою ставкою — щонайменше 3–4 відсоткові пункти, а до кінця кредиту залишається більше 5 років.

Чому саме такий поріг? Бо рефінансування — не безкоштовна процедура. Оцінка, нотаріус, страховка, можлива комісія банку — все це з'їдає 8 000–20 000 грн одноразово. А отже, вигода має перекрити ці витрати вже в перші 12–24 місяці після переоформлення.

Є три ситуації, коли рефінансування майже завжди виправдане:

- Ви брали іпотеку під ринкові 18–24% і відповідаєте умовам єОселя
- Ви виплатили більше 20% від вартості житла (це покриває вимогу щодо першого внеску)
- Прострочень немає — кредитна історія чиста

І одна ситуація, коли поспішати не варто: якщо до погашення залишилося 2–3 роки. На короткому горизонті ви вже виплатили основну частину відсотків (при ануїтеті банки беруть відсотки насамперед), і реальна економія буде мінімальною.

### Проста формула: чи варта гра свічок

Щомісячна економія на платежі × 12 = річна вигода. Якщо одноразові витрати на рефінансування поділити на річну вигоду і отримати число менше 2 — рефінансуйтеся не відкладаючи.

## Як працює переведення іпотеки до єОселя

Програма єОселя — державна, запущена в жовтні 2022 року спільно з Фондом розвитку підприємництва. Ставка 7% для всіх громадян без власного житла, 3% — для пільгових категорій (військові ЗСУ, учителі, лікарі, науковці, працівники культури).

Важлива умова: житло має бути єдиним. Якщо у вас або у чоловіка/дружини є інша квартира — програма не працює. Насправді це найчастіше розчарування, з яким люди стикаються при подачі заявки.

Алгоритм переходу до єОселя виглядає так:

1. **Подати заявку онлайн** — через застосунок Дія або сайт eoselya.gov.ua, обрати банк-партнер
2. **Отримати попереднє схвалення** — банк перевіряє дохід, кредитну історію, відповідність умовам програми
3. **Замовити оцінку нерухомості** — незалежний оцінювач, акредитований банком
4. **Подати повний пакет документів** — паспорт, ідентифікаційний код, довідка про доходи, документи на житло, виписка за старим кредитом
5. **Підписати новий договір** — банк погашає старий кредит напряму
6. **Переоформити заставу** — нотаріальна дія, займає 5–15 днів після видачі нового кредиту

Строк усієї процедури — 21–45 робочих днів. Але якщо з документами все гаразд — реально вкладаються в 3–4 тижні.

## Які банки рефінансують іпотеку в Україні

Рефінансування в межах єОселя сьогодні пропонують п'ять основних банків-партнерів програми.

<table>
<thead>
<tr>
<th>Банк</th>
<th>Ставка (єОселя)</th>
<th>Ринкова іпотека</th>
<th>Комісія за видачу</th>
<th>Особливості</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>Ощадбанк</td>
<td>3% / 7%</td>
<td>18–20%</td>
<td>0%</td>
<td>Широка мережа, пріоритет для військових</td>
</tr>
<tr>
<td>Укргазбанк</td>
<td>3% / 7%</td>
<td>19–21%</td>
<td>0%</td>
<td>Активно працює з єОселя з 2022 р.</td>
</tr>
<tr>
<td>Глобус Банк</td>
<td>3% / 7%</td>
<td>20–22%</td>
<td>0,5–1%</td>
<td>Лояльніший до неофіційних доходів</td>
</tr>
<tr>
<td>Правекс Банк</td>
<td>3% / 7%</td>
<td>21–24%</td>
<td>0%</td>
<td>Швидкий розгляд заявок</td>
</tr>
<tr>
<td>ПриватБанк</td>
<td>7%</td>
<td>20–23%</td>
<td>0%</td>
<td>Онлайн-заявка, інтеграція з Дією</td>
</tr>
</tbody>
</table>

Для ринкового рефінансування (без єОселя) список ширший — ПУМБ, Кредобанк, Мегабанк, OTP Bank. Але ставки там 17–22%, і економія буде скромнішою.

Моя порада — подавати заявки до 2–3 банків одночасно. Умови схвалення відрізняються, і те, що відмовив Ощадбанк, цілком може схвалити Укргазбанк.

## Документи для рефінансування іпотеки

Базовий пакет документів однаковий для всіх банків — розбіжності в деталях.

**Обов'язково для всіх:**

- Паспорт громадянина України (всі сторінки)
- Ідентифікаційний код (РНОКПП)
- Довідка про доходи за останні 6 місяців (форма банку або 2-ПДФО)
- Трудовий договір або виписка з реєстру ФОП
- Виписка за чинним іпотечним кредитом — залишок боргу, історія платежів
- Правовстановлюючі документи на житло — договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності
- Технічний паспорт квартири або будинку
- Звіт незалежного оцінювача (замовляється на етапі подачі)
- Довідка з реєстру — що житло є єдиним (для єОселя обов'язково)

**Для пільгових категорій (ставка 3%):**

- Довідка з місця роботи: учитель — зі школи/університету, лікар — з медзакладу, військовий — з військової частини (або статус ветерана)

Документи на житло — найчастіше вузьке місце. Якщо квартира куплена до 2013 року, частина документів могла бути в паперовому вигляді. Заздалегідь перевірте наявність усього пакету — це заощадить 1–2 тижні.

Дізнайтеся більше про те, [як працює банківська гарантія для фінансових зобов'язань](/bankivska-garantiya-dlya-tendera-2026) — стане в пригоді, якщо паралельно ведете бізнес.

## Оцінка нерухомості при рефінансуванні

Оцінка — обов'язковий етап, без неї жоден банк не видасть новий кредит. Потрібна для визначення актуальної ринкової вартості застави.

Вартість: 800–2500 грн за квартиру, 1500–4500 грн за приватний будинок. Строк — 1–3 робочі дні після огляду.

Оцінювач має бути акредитований конкретним банком — не будь-який підійде. Список акредитованих оцінювачів є на сайті кожного банку-партнера. Ощадбанк і ПриватБанк нерідко рекомендують своїх партнерів — це нормально, головне, щоб оцінювач був внесений до Державного реєстру оцінювачів.

Два важливі моменти:

- Якщо ринкова оцінка виявиться нижчою за залишок боргу — банк відмовить або вимагатиме доплати. Це рідкість, але трапляється з житлом у малих містах.
- Оцінка дійсна 6 місяців. Якщо процедура затяглася — доведеться замовляти повторно.

## Дострокове закриття старого кредиту: штрафи та порядок

При рефінансуванні старий кредит погашається достроково — новий банк перераховує гроші напряму. І саме тут може бути сюрприз.

За українським законодавством (ст. 1049 ЦКУ) банк не має права забороняти дострокове погашення, але договір може передбачати комісію. Зазвичай це 0–2% від залишку боргу. Перевірте свій договір — розділ «Дострокове погашення» або «Умови погашення».

Але — і це важливо — закон забороняє штрафи за дострокове погашення, якщо кредит брала фізична особа на житлові потреби. Частина банків усе одно прописує такі умови, розраховуючи на те, що позичальник не сперечатиметься. Якщо ви бачите в договорі штраф за дострокове погашення житлового кредиту — це незаконно, і НБУ це підтверджує.

Порядок закриття старого кредиту:

1. Повідомити поточний банк про намір достроково погасити (письмово, за 30 днів — якщо вимагає договір)
2. Отримати довідку про залишок боргу на конкретну дату
3. Новий банк перераховує суму залишку
4. Отримати довідку про повне погашення та зняття застави

Зняття застави займає 5–20 робочих днів після погашення. У цей час новий банк вже працює з вашим житлом — через тимчасову іпотеку або нотаріальне зобов'язання.

Більше про структуру фінансових зобов'язань — у нашому матеріалі про [БДР і БДДС: формування та приклади](/bdr-i-bdds-2026-formuvannya-pryklad-excel).

## Вартість рефінансування: всі витрати

Ось що ви реально заплатите при рефінансуванні — і на чому не варто економити.

<table>
<thead>
<tr>
<th>Стаття витрат</th>
<th>Сума (грн)</th>
<th>Обов'язково?</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>Оцінка нерухомості</td>
<td>800–2 500</td>
<td>Так</td>
</tr>
<tr>
<td>Нотаріус (договір іпотеки)</td>
<td>3 000–8 000</td>
<td>Так</td>
</tr>
<tr>
<td>Державна реєстрація іпотеки</td>
<td>700–1 200</td>
<td>Так</td>
</tr>
<tr>
<td>Страховка нерухомості (рік)</td>
<td>1–1,5% від суми кредиту</td>
<td>Так</td>
</tr>
<tr>
<td>Страховка життя позичальника (рік)</td>
<td>0,3–0,7% від суми кредиту</td>
<td>Залежить від банку</td>
</tr>
<tr>
<td>Комісія банку за видачу</td>
<td>0–1% від суми</td>
<td>Залежить від банку</td>
</tr>
<tr>
<td>Штраф за дострокове погашення</td>
<td>0–2% від залишку</td>
<td>Перевірте договір</td>
</tr>
</tbody>
</table>

Загалом при кредиті в 2 млн грн типові витрати на рефінансування становитимуть 30 000–55 000 грн. Звучить чимало. Але погляньте на наступний розділ — і стане зрозуміло, чому ці гроші окупляться за рік-півтора.

## Калькулятор економії: 20% проти 7% на 20 років

Візьмемо реальну ситуацію. Залишок боргу — 2 000 000 грн, строк — 20 років, поточна ставка — 20% річних.

**При ставці 20%:**
- Щомісячний платіж (ануїтет): ~33 400 грн
- Загальна сума виплат за 20 років: ~8 016 000 грн
- Переплата понад тіло боргу: ~6 016 000 грн

**При ставці 7% (єОселя):**
- Щомісячний платіж: ~15 500 грн
- Загальна сума виплат за 20 років: ~3 720 000 грн
- Переплата: ~1 720 000 грн

**Різниця: 4 296 000 грн за 20 років.** Або ~17 900 грн на місяць — щомісяця.

Одноразові витрати на рефінансування при цьому — 40 000–55 000 грн. Вони окупляться за 3 місяці.

А от якщо у вас не 20%, а 14% — і строк до кінця кредиту 5 років — картина інша. Економія за решту 5 років при переході з 14% на 7% становитиме близько 350 000–400 000 грн, витрати ті самі. Теж вигідно, але вже менш однозначно — і варто прорахувати конкретно під свої цифри.

Онлайн-калькулятор рефінансування є на сайті minfin.com.ua та eoselya.gov.ua — введіть свої дані й отримайте розрахунок за 2 хвилини.

## Типові причини відмови — і як їх уникнути

Банки відмовляють найчастіше з чотирьох причин. Знати їх наперед — означає прийти підготовленим.

**1. Прострочення за чинним кредитом.** Навіть одне прострочення на 30+ днів за останній рік — червоний прапор. Перед подачею заявки закрийте всі заборгованості та дайте 2–3 місяці чистої історії.

**2. Недостатній офіційний дохід.** Для кредиту в 2 млн грн банк хоче бачити офіційний дохід 35 000–50 000 грн на місяць. Якщо частина вашого доходу неофіційна — Глобус Банк і Правекс Банк лояльніші до цього, ніж Ощадбанк.

**3. Житло не відповідає вимогам.** єОселя не працює з квартирами в будинках, збудованих до 1970 року (в окремих випадках обмеження жорсткіше), будинками на окупованих територіях і в зонах бойових дій, а також з житлом в аварійному стані.

**4. Наявність іншого житла у власності.** Це блокує доступ до пільгової ставки. Але — важливий нюанс — спадкова частка до 25 кв. м або житло, визнане непридатним для проживання, може не враховуватися. Уточнюйте в банку індивідуально.

Рефінансування — не чарівна кнопка, але якщо ви платите ринкову іпотеку й відповідаєте умовам єОселя, відкладати немає сенсу. Кожен місяць зволікання — це зайві 15 000–18 000 грн у кишеню банку, а не у ваш бюджет.

---

**Підпишіться на Kompanion** — ми публікуємо актуальні розбори фінансових інструментів, умов банків і державних програм України. Без води, з цифрами.