Как сдавать квартиру легально в Украине 2026: ФОП, декларация, налог 5% или 18%

Хотите сдавать квартиру — и чтобы к вам не пришли с доначислениями за три года? Тогда придётся разобраться с цифрами. Разница между ставкой 5% и 19,5% на годовом доходе 180 000 грн составляет 26 100 грн. Это не мелочь.

С 2024 года ДПС активно сверяет данные Реестра прав на недвижимость с банковскими транзакциями и объявлениями на OLX. Нелегальная аренда перестала быть “невидимой” — и в 2026 году этот тренд только усилился.

Сдача квартиры в аренду — это доход, который Налоговый кодекс Украины (НКУ) регулирует через статью 170. Физическое лицо, получающее арендную плату, обязано либо подать ежегодную декларацию об имущественном состоянии и доходах, либо зарегистрироваться ФОП и платить единый налог. Никаких третьих вариантов законодательство не предусматривает. Регулятор — ДПС Украины.

# Физлицо или ФОП: что выбрать для аренды квартиры

Если ваша аренда — до 10 000 грн в месяц, ФОП может оказаться невыгодным. ЕСВ в 1 760 грн/мес съедает 21 120 грн в год — и это даже до уплаты единого налога.

Считаем честно. Аренда 8 000 грн/мес — это 96 000 грн в год. Физлицо заплатит 18 720 грн налога (19,5%). ФОП: 4 800 грн единого налога + 21 120 грн ЕСВ = 25 920 грн. Физлицо выгоднее на 7 200 грн.

А вот при аренде 20 000 грн/мес картина меняется. Физлицо платит 46 800 грн/год. ФОП: 12 000 + 21 120 = 33 120 грн. Экономия — 13 680 грн в год. Это уже аргумент.

Есть нюанс, который большинство пропускает: если ФОП — не основное место работы, и человек официально работает где-то ещё (работодатель платит ЕСВ), то ФОП-арендодатель может не платить ЕСВ. Это меняет всю математику. В таком случае ФОП выгоден уже от 5 000 грн/мес аренды — платишь только 5% против 19,5%.

Вообще-то, именно этот сценарий — ФОП без ЕСВ при наличии трудового договора — самый выгодный для большинства арендодателей. Но консультанты о нём редко говорят.

# Как рассчитать налог с аренды квартиры для физлица

Физлицо-арендодатель платит ПДФО 18% и военный сбор 1,5% от суммы арендной платы согласно ст. 167 и 170 НКУ.

Формула: Налог = (Сумма аренды за год) × 19,5%.

Важный момент — договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор является налоговым агентом. Если арендатор — юридическое лицо или ФОП, он обязан удерживать ПДФО и ВЗ из арендной платы и перечислять в бюджет самостоятельно (ст. 170.1.2 НКУ). В таком случае арендодатель-физлицо освобождён от подачи декларации по этому доходу.

Но. Если арендатор — физическое лицо, то налог платит сам арендодатель. Декларация подаётся до 1 мая, налог уплачивается до 1 августа года, следующего за отчётным.

Пример расчёта:

• Аренда: 12 000 грн/мес × 12 = 144 000 грн/год
• ПДФО 18%: 25 920 грн
• ВЗ 1,5%: 2 160 грн
• Итого к уплате: 28 080 грн

Никаких расходов физлицо вычесть не может — коммуналка, ремонт, амортизация в расчёт не идут. Это минус статуса физлица по сравнению с ФОП на общей системе (но там учёт сложнее).

# Как открыть ФОП для сдачи квартиры в аренду

Регистрация ФОП для аренды жилья занимает 1–3 рабочих дня через портал Дія или у государственного регистратора. Государственная пошлина — 0 грн.

Шаги:

1. Зарегистрировать ФОП в Дія или через нотариуса/регистратора. Документ — паспорт + ИНН.
2. Выбрать КВЕД: 68.20 — «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
3. Подать заявление о применении упрощённой системы налогообложения (3-я группа, ставка 5%) — одновременно с регистрацией или в течение 10 дней после.
4. Встать на учёт в ДПС — происходит автоматически через реестр.
5. Открыть предпринимательский счёт в банке (ПриватБанк, monobank, Sense Bank — всё работает).

Без заявления на упрощёнку ФОП автоматически попадает на общую систему — ПДФО 18% + ВЗ 1,5% от прибыли (не оборота). Это не то же самое, что физлицо: здесь можно вычитать расходы. Но учёт сложнее, и для простой аренды жилья это излишне.

И да — КВЕД 68.20 охватывает именно аренду собственного жилья. Если планируете сдавать несколько квартир или заниматься субарендой, убедитесь, что в реестре нет ограничений по 3-й группе для вашего вида деятельности. Субаренда — отдельный вопрос.

# Как подать декларацию о доходах от аренды

Физлицо-арендодатель подаёт декларацию об имущественном состоянии и доходах до 1 мая года, следующего за отчётным, — через Кабинет платника податків на сайте tax.gov.ua или в бумажной форме в ДПС по месту регистрации.

Что заполнять:

• Форма декларации — утверждена приказом МФУ №859 от 02.10.2015 (с изменениями).
• Раздел II «Доходи, які включаються до загального річного оподатковуваного доходу» — строка про доходы от аренды.
• Приложение 4 (Ф4) — расчёт налоговых обязательств.

Через Кабинет платника декларацию можно подать с электронной подписью (КЕП) — она есть в Дії, ПриватБанке или monobank. Занимает 15–20 минут, если данные готовы.

Налог уплачивается до 1 августа. Реквизиты счёта — в личном кабинете ДПС или на сайте tax.gov.ua в разделе «Сплата податків».

ФОП на 3-й группе подаёт налоговую декларацию плательщика единого налога ежеквартально — до 40-го дня после окончания квартала (т.е. до 10 мая, 9 августа, 9 ноября, 9 февраля). Налог уплачивается в течение 10 дней после подачи декларации — то есть до 19-го числа соответствующего месяца.

Честно: большинство арендодателей с одной квартирой справляются с декларацией самостоятельно. Бухгалтер нужен, только если у вас несколько объектов или смешанные доходы.

# Какой договор аренды защитит от проблем с налоговой

Письменный договор аренды — это не просто защита от неадекватных арендаторов. Это ваш налоговый документ.

Договор аренды жилья сроком до 3 лет заключается в простой письменной форме, нотариальное удостоверение — по желанию сторон. Договор на срок более 3 лет — нотариус обязателен, плюс регистрация в Государственном реестре вещных прав (ст. 793 ГКУ).

В договоре обязательно укажите:

• Размер арендной платы (цифрами и прописью).
• Порядок оплаты — наличные или банковский перевод.
• Кто платит коммунальные.
• Срок действия договора.
• Реквизиты сторон — ФИО, ИНН, адрес.

Если оплата — наличными, фиксируйте распиской. Если банковским переводом — это автоматически документирует доход. ДПС видит регулярные поступления на карту физлица — и может запросить объяснения.

Кстати, с 2024 года банки обязаны передавать ДПС информацию о транзакциях по запросу. При этом мониторинг систематических зачислений от 5 000 грн в месяц входит в стандартные проверки ФМСМ. Это не пугалка — это реальность.

# Штрафы за нелегальную сдачу квартиры в 2026 году

Нелегальная аренда — это не только штраф 340 грн. Это доначисление всего налога за период + пеня 120% от учётной ставки НБУ.

По данным ДПС, в 2024–2025 годах было проведено более 12 000 проверок арендодателей-физлиц. Часть — по жалобам соседей, часть — по данным из реестров. Суммы доначислений — от 15 000 до 150 000 грн в зависимости от срока и размера аренды.

Штрафы по НКУ:

• Ст. 120 НКУ: 340 грн за неподачу декларации (первое нарушение), 1 020 грн — повторное.
• Ст. 123 НКУ: 25% от суммы недоплаченного налога — при самостоятельном выявлении занижения ДПС; 50% — при повторном нарушении.
• Пеня: начисляется с первого дня просрочки из расчёта 120% от учётной ставки НБУ (сейчас 14,5% → пеня ~17,4% годовых от суммы долга).

Но самый неприятный сценарий — это когда ДПС доначисляет налог за 3 года сразу. При аренде 15 000 грн/мес это 35 100 грн налога в год × 3 = 105 300 грн + штраф 25% (26 325 грн) + пеня. Итого — более 130 000 грн разом.

Стоит ли оно того? Нет.

Для тех, кто хочет понять, как выстроить финансовую дисциплину в целом — почитайте о 7 финансовых навыках для успешных руководителей и о том, как сэкономить деньги в бизнесе. А если только начинаете думать о источниках дохода — есть смысл изучить 10 идей заработка для украинцев в 2026 году. Ну и для понимания, как легально вести финансовые дела — банковская гарантия для тендера показывает, как государство смотрит на финансовую прозрачность.

# Частые ошибки арендодателей — и как их избежать

Ошибка 1: Получать деньги наличными и считать, что ДПС не узнает. Узнает. Особенно если арендатор — компания или ФОП, который включает аренду в свои расходы. Тогда ДПС видит контрагента автоматически.

Ошибка 2: Открыть ФОП, но не подать заявление на упрощёнку. Без заявления — общая система. Ставка та же 18%, но учёт расходов и отчётность сложнее. Подавайте заявление одновременно с регистрацией ФОП.

Ошибка 3: Не учитывать ЕСВ при расчёте выгоды ФОП. 1 760 грн/мес — это 21 120 грн/год. При маленькой аренде это может перекрыть всю экономию на налоге. Считайте полную нагрузку, а не только ставку.

Ошибка 4: Заключать договор “для вида” на 1 месяц и продлевать устно. Краткосрочный формальный договор при реальной долгосрочной аренде — это риск переквалификации ДПС. Заключайте договор на реальный срок.

Ошибка 5: Думать, что военное положение отменяет налоги. Не отменяет. НКУ действует в полном объёме. Единственное изменение — временные послабления по некоторым штрафам в период войны, но обязанность декларировать доход сохраняется.

# Аренда через агентство: кто платит налог

Если квартиру сдаёт агентство недвижимости — налоговые обязательства всё равно остаются у собственника жилья.

Агентство выступает посредником, а не налоговым агентом (если только оно не берёт жильё в субаренду и сдаёт от своего имени). В стандартной схеме: агентство находит арендатора, получает комиссию — и всё. Налог с арендной платы платите вы.

Некоторые агентства предлагают схему, при которой они берут квартиру в аренду у собственника (как ФОП или юрлицо), а затем сдают дальше. Тогда они становятся вашим налоговым агентом — удерживают ПДФО и ВЗ из выплат вам. Это легально, но проверьте договор: вы должны получать сумму уже за вычетом налогов, а агентство — перечислять их в бюджет. Иначе вы рискуете заплатить дважды.

# См. также

• Кредиты и финансирование для малого бизнеса и ФОП
• Инвестиции в недвижимость и доходные активы
• Курсы валют и влияние на доходы от аренды
• Финансовые калькуляторы: налог, ФОП, декларация