Як здавати квартиру легально в Україні 2026: ФОП, декларація, податок 5% або 18%

Хочете здавати квартиру — і щоб до вас не прийшли з донарахуваннями за три роки? Тоді доведеться розібратись із цифрами. Різниця між ставкою 5% та 19,5% на річному доході 180 000 грн становить 26 100 грн. Це не дрібниця.

З 2024 року ДПС активно звіряє дані Реєстру прав на нерухомість із банківськими транзакціями та оголошеннями на OLX. Нелегальна оренда перестала бути «невидимою» — і в 2026 році ця тенденція лише посилилась.

Здача квартири в оренду — це дохід, який Податковий кодекс України (ПКУ) регулює через статтю 170. Фізична особа, яка отримує орендну плату, зобов’язана або подати щорічну декларацію про майновий стан і доходи, або зареєструватись ФОП і платити єдиний податок. Жодного третього варіанта законодавство не передбачає. Регулятор — ДПС України.

# Фізособа чи ФОП: що обрати для оренди квартири

Якщо ваша оренда — до 10 000 грн на місяць, ФОП може виявитись невигідним. ЄСВ у 1 760 грн/міс з’їдає 21 120 грн на рік — і це ще до сплати єдиного податку.

Рахуємо чесно. Оренда 8 000 грн/міс — це 96 000 грн на рік. Фізособа заплатить 18 720 грн податку (19,5%). ФОП: 4 800 грн єдиного податку + 21 120 грн ЄСВ = 25 920 грн. Фізособа вигідніша на 7 200 грн.

А от при оренді 20 000 грн/міс картина змінюється. Фізособа платить 46 800 грн/рік. ФОП: 12 000 + 21 120 = 33 120 грн. Економія — 13 680 грн на рік. Це вже аргумент.

Є нюанс, який більшість пропускає: якщо ФОП — не основне місце роботи, і людина офіційно працює десь ще (роботодавець платить ЄСВ), то ФОП-орендодавець може не платити ЄСВ. Це змінює всю математику. У такому разі ФОП вигідний вже від 5 000 грн/міс оренди — платиш лише 5% проти 19,5%.

Насправді саме цей сценарій — ФОП без ЄСВ за наявності трудового договору — найвигідніший для більшості орендодавців. Але консультанти про нього рідко говорять.

# Як розрахувати податок з оренди квартири для фізособи

Фізособа-орендодавець платить ПДФО 18% і військовий збір 1,5% від суми орендної плати згідно зі ст. 167 і 170 ПКУ.

Формула: Податок = (Сума оренди за рік) × 19,5%.

Важливий момент — договором оренди може бути передбачено, що орендар є податковим агентом. Якщо орендар — юридична особа або ФОП, він зобов’язаний утримувати ПДФО і ВЗ з орендної плати та перераховувати до бюджету самостійно (ст. 170.1.2 ПКУ). У такому разі орендодавець-фізособа звільнений від подачі декларації за цим доходом.

Але. Якщо орендар — фізична особа, то податок платить сам орендодавець. Декларація подається до 1 травня, податок сплачується до 1 серпня року, наступного за звітним.

Приклад розрахунку:

• Оренда: 12 000 грн/міс × 12 = 144 000 грн/рік
• ПДФО 18%: 25 920 грн
• ВЗ 1,5%: 2 160 грн
• Загалом до сплати: 28 080 грн

Жодних витрат фізособа відняти не може — комуналка, ремонт, амортизація до розрахунку не йдуть. Це мінус статусу фізособи порівняно з ФОП на загальній системі (але там облік складніший).

# Як відкрити ФОП для здачі квартири в оренду

Реєстрація ФОП для оренди житла займає 1–3 робочих дні через портал Дія або у державного реєстратора. Державне мито — 0 грн.

Кроки:

1. Зареєструвати ФОП у Дії або через нотаріуса/реєстратора. Документ — паспорт + ІПН.
2. Обрати КВЕД: 68.20 — «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
3. Подати заяву про застосування спрощеної системи оподаткування (3-я група, ставка 5%) — одночасно з реєстрацією або протягом 10 днів після.
4. Стати на облік у ДПС — відбувається автоматично через реєстр.
5. Відкрити підприємницький рахунок у банку (ПриватБанк, monobank, Sense Bank — все працює).

Без заяви на спрощенку ФОП автоматично потрапляє на загальну систему — ПДФО 18% + ВЗ 1,5% від прибутку (не обороту). Це не те саме, що фізособа: тут можна відраховувати витрати. Але облік складніший, і для простої оренди житла це зайве.

І так — КВЕД 68.20 охоплює саме оренду власного житла. Якщо плануєте здавати кілька квартир або займатись суборендою, переконайтесь, що в реєстрі немає обмежень по 3-й групі для вашого виду діяльності. Суборенда — окреме питання.

# Як подати декларацію про доходи від оренди

Фізособа-орендодавець подає декларацію про майновий стан і доходи до 1 травня року, наступного за звітним, — через Кабінет платника податків на сайті tax.gov.ua або в паперовій формі до ДПС за місцем реєстрації.

Що заповнювати:

• Форма декларації — затверджена наказом МФУ №859 від 02.10.2015 (зі змінами).
• Розділ II «Доходи, які включаються до загального річного оподатковуваного доходу» — рядок про доходи від оренди.
• Додаток 4 (Ф4) — розрахунок податкових зобов’язань.

Через Кабінет платника декларацію можна подати з електронним підписом (КЕП) — він є в Дії, ПриватБанку або monobank. Займає 15–20 хвилин, якщо дані готові.

Податок сплачується до 1 серпня. Реквізити рахунку — в особистому кабінеті ДПС або на сайті tax.gov.ua у розділі «Сплата податків».

ФОП на 3-й групі подає податкову декларацію платника єдиного податку щоквартально — до 40-го дня після закінчення кварталу (тобто до 10 травня, 9 серпня, 9 листопада, 9 лютого). Податок сплачується протягом 10 днів після подачі декларації — тобто до 19-го числа відповідного місяця.

Чесно кажучи: більшість орендодавців з однією квартирою справляються з декларацією самостійно. Бухгалтер потрібен лише тоді, коли у вас кілька об’єктів або змішані доходи.

# Який договір оренди захистить від проблем з податковою

Письмовий договір оренди — це не просто захист від недобросовісних орендарів. Це ваш податковий документ.

Договір оренди житла строком до 3 років укладається в простій письмовій формі, нотаріальне посвідчення — за бажанням сторін. Договір на строк більше 3 років — нотаріус обов’язковий, плюс реєстрація в Державному реєстрі речових прав (ст. 793 ЦКУ).

У договорі обов’язково вкажіть:

• Розмір орендної плати (цифрами і прописом).
• Порядок оплати — готівка або банківський переказ.
• Хто платить комунальні.
• Строк дії договору.
• Реквізити сторін — ПІБ, ІПН, адреса.

Якщо оплата — готівкою, фіксуйте розпискою. Якщо банківським переказом — це автоматично документує дохід. ДПС бачить регулярні надходження на картку фізособи — і може запросити пояснення.

До речі, з 2024 року банки зобов’язані передавати ДПС інформацію про транзакції на запит. При цьому моніторинг систематичних зарахувань від 5 000 грн на місяць входить до стандартних перевірок ФМСМ. Це не лякалка — це реальність.

# Штрафи за нелегальну здачу квартири у 2026 році

Нелегальна оренда — це не лише штраф 340 грн. Це донарахування всього податку за період + пеня 120% від облікової ставки НБУ.

За даними ДПС, у 2024–2025 роках було проведено понад 12 000 перевірок орендодавців-фізосіб. Частина — за скаргами сусідів, частина — за даними з реєстрів. Суми донарахувань — від 15 000 до 150 000 грн залежно від строку та розміру оренди.

Штрафи за ПКУ:

• Ст. 120 ПКУ: 340 грн за неподачу декларації (перше порушення), 1 020 грн — повторне.
• Ст. 123 ПКУ: 25% від суми недоплаченого податку — при самостійному виявленні заниження ДПС; 50% — при повторному порушенні.
• Пеня: нараховується з першого дня прострочення з розрахунку 120% від облікової ставки НБУ (зараз 14,5% → пеня ~17,4% річних від суми боргу).

Але найнеприємніший сценарій — коли ДПС донараховує податок за 3 роки одразу. При оренді 15 000 грн/міс це 35 100 грн податку на рік × 3 = 105 300 грн + штраф 25% (26 325 грн) + пеня. Загалом — понад 130 000 грн одразу.

Чи варте воно того? Ні.

Для тих, хто хоче збудувати фінансову дисципліну загалом — почитайте про 7 фінансових навичок для успішних керівників і про те, як заощадити гроші в бізнесі. А якщо лише починаєте думати про джерела доходу — є сенс вивчити 10 ідей заробітку для українців у 2026 році. І для розуміння, як легально вести фінансові справи — банківська гарантія для тендера показує, як держава дивиться на фінансову прозорість.

# Типові помилки орендодавців — і як їх уникнути

Помилка 1: Отримувати гроші готівкою і вважати, що ДПС не дізнається. Дізнається. Особливо якщо орендар — компанія або ФОП, який включає оренду до своїх витрат. Тоді ДПС бачить контрагента автоматично.

Помилка 2: Відкрити ФОП, але не подати заяву на спрощенку. Без заяви — загальна система. Ставка та сама 18%, але облік витрат і звітність складніші. Подавайте заяву одночасно з реєстрацією ФОП.

Помилка 3: Не враховувати ЄСВ при розрахунку вигоди ФОП. 1 760 грн/міс — це 21 120 грн/рік. При невеликій оренді це може перекрити всю економію на податку. Рахуйте повне навантаження, а не лише ставку.

Помилка 4: Укладати договір «для вигляду» на 1 місяць і продовжувати усно. Короткостроковий формальний договір при реальній довгостроковій оренді — це ризик перекваліфікації ДПС. Укладайте договір на реальний строк.

Помилка 5: Думати, що воєнний стан скасовує податки. Не скасовує. ПКУ діє в повному обсязі. Єдина зміна — тимчасові послаблення щодо деяких штрафів у період війни, але обов’язок декларувати дохід зберігається.

# Оренда через агентство: хто платить податок

Якщо квартиру здає агентство нерухомості — податкові зобов’язання все одно залишаються у власника житла.

Агентство виступає посередником, а не податковим агентом (якщо тільки воно не бере житло в суборенду і не здає від свого імені). У стандартній схемі: агентство знаходить орендаря, отримує комісію — і все. Податок з орендної плати платите ви.

Деякі агентства пропонують схему, за якою вони беруть квартиру в оренду у власника (як ФОП або юрособа), а потім здають далі. Тоді вони стають вашим податковим агентом — утримують ПДФО і ВЗ з виплат вам. Це законно, але перевірте договір: ви маєте отримувати суму вже за вирахуванням податків, а агентство — перераховувати їх до бюджету. Інакше ви ризикуєте заплатити двічі.

# Дивіться також

• Кредити та фінансування для малого бізнесу і ФОП
• Інвестиції в нерухомість і дохідні активи
• Курси валют і вплив на доходи від оренди
• Фінансові калькулятори: податок, ФОП, декларація