єОселя 2026: умови, ставки 3% і 7%, ліміти та документи

До травня 2026 року за програмою єОселя видано вже понад 22 000 кредитів на загальну суму 42 млрд грн — і черга не зменшується. А питання незмінне: кому 3%, кому 7% і що робити, якщо банк відмовить?

єОселя — це державна іпотека з компенсацією відсоткової ставки за рахунок бюджету. Не субсидія, не грант — повноцінний іпотечний кредит, де держава через «Укрфінжитло» відшкодовує банку різницю між ринковою та пільговою ставкою. Регулює програму постанова КМУ №856 від 8 жовтня 2022 року, остання редакція — 2025 рік. Заявки приймаються через сервіс Дія або безпосередньо в банк-партнер.

# Хто отримує 3%, а хто 7%: повний перелік категорій

Ставку 3% дають не всім — це пільговий тариф для конкретних професій і статусів. За даними «Укрфінжитло» за I квартал 2026 року, 61% позичальників беруть кредити саме за пільговою ставкою.

Категорії на ставку 3% згідно з постановою КМУ №856:

• Військовослужбовці — усі, хто проходить службу за контрактом або мобілізований на момент подання заявки. Також члени сімей загиблих військових.
• Ветерани — учасники бойових дій з посвідченням учасника бойових дій (УБД).
• Медичні працівники — лікарі, медсестри, фельдшери державних і комунальних закладів охорони здоров’я.
• Педагоги — вчителі та викладачі державних шкіл, ЗВО, ПТНЗ.
• Науковці — наукові співробітники державних НДІ та університетів (наявність наукового ступеня підтверджується дипломом).

Усі інші громадяни України віком від 18 до 70 років отримують ставку 7%. Але це аж ніяк не погано: ринкова іпотека зараз коштує 18–23% річних. Різниця — більш ніж відчутна.

І ще важливий нюанс: статус треба підтверджувати щороку. Втратили місце в державному закладі — втратили й 3%.

# Вимоги до позичальника: вік, дохід, житло у власності

Головна умова — відсутність власного житла. Це перевіряється автоматично через реєстр прав на нерухоме майно Мін’юсту України.

Ось що банк перевірить до схвалення:

1. Вік: від 18 до 70 років. Максимальний вік на момент погашення — 70 років.
2. Громадянство України. Іноземці та особи без громадянства — виключені.
3. Відсутність житла у власності: ні квартири, ні будинку — ні в позичальника, ні в созаявника. Якщо у власності є частка — банк розглядає ситуацію індивідуально.
4. Платоспроможність: щомісячний платіж не повинен перевищувати 50% офіційного доходу. Зарплата «в конверті» не враховується — лише «біла», підтверджена довідкою за формою 3-ДФ або банківською випискою.
5. Кредитна історія: банки аналізують прострочення в Українському бюро кредитних історій. Одне-два технічні прострочення до 30 днів — не вирок. Системні борги — відмова.

А от про що банки нерідко забувають попередити: заборона діє і на незавершене будівництво у власності. Якщо у вас є 10% у недобудованому будинку — це вже житло з погляду реєстру.

Лайфхак для сімей: заявку можна подати на двох созаявників (подружжя), і тоді доходи складаються. Це безпосередньо впливає на максимальну суму кредиту.

# Ліміти на житло: площа, вартість, тип об’єкта

Площа — не більше 80 м². Це стандарт. Але є винятки, про які мало хто знає.

При народженні або усиновленні дитини впродовж виплати кредиту ліміт підвищується до 200 м². Сім’я з трьома дітьми може придбати будинок площею 200 квадратів — це вже повноцінний заміський варіант.

Вартість житла — не більше 2 500 000 ₴ для більшості регіонів. У Києві та Київській області — до 3 500 000 ₴ (згідно з актуальними параметрами програми на 2026 рік, опублікованими на сайті ukrfinzhytlo.in.ua). Якщо об’єкт дорожчий — позичальник доплачує різницю зверху з власних коштів, це не заборонено.

Тип об’єкта:

• Первинний ринок — пріоритетний варіант. Житло має бути введене в експлуатацію або мати готовність понад 70% (для деяких банків — 50%).
• Вторинний ринок — допускається, якщо аналогічного нового житла в радіусі доступності немає. Рік побудови — не раніше 1970-го для більшості банків. Аварійні будинки — виключені автоматично.
• Заміський будинок із землею — так, але земельна ділянка під будинком має бути у власності продавця, без спорів про право.

Насправді ліміт у 80 м² виглядає жорстким — але для однокімнатної або двокімнатної квартири цього більш ніж достатньо. Три кімнати в 75 м² — цілком реально.

# Які банки видають єОселя у 2026 році

Станом на червень 2026 року, згідно з реєстром «Укрфінжитло», у програмі беруть участь 19 банків. Основні гравці:

Вибір банку — не просто формальність. Різні банки по-різному трактують вторинку, застосовують різні коефіцієнти при оцінці житла і по-різному ставляться до неофіційного доходу. Варто подати заявки в 2–3 банки паралельно — це не заборонено і заощаджує час.

Ще одна деталь: Укргазбанк надає додатковий дисконт -0,5% для житла з класом енергоефективності А або В. Це не широко відомо, але реально знижує ставку до 2,5% для пільговиків.

Якщо хочете розібратися, як банки загалом оцінюють ризики позичальників, — прочитайте наш матеріал про банківські гарантії та оцінку платоспроможності — там та сама логіка, інший продукт.

# Документи для подання заявки на єОселя

Базовий пакет однаковий для всіх. Пільговики додають один документ.

Обов’язково для всіх:

• Паспорт громадянина України (ID-картка або старий паспорт із пропискою)
• РНОКПП (реєстраційний номер облікової картки платника податків)
• Довідка про доходи — форма 3-ДФ від роботодавця за останні 6 місяців або виписка з рахунку ФОП
• Згода на обробку персональних даних
• Документи на об’єкт: правовстановлюючі документи продавця, технічний паспорт, незалежна оцінка житла

Додатково для пільговиків (3%):

• Військовослужбовці: довідка з частини про проходження служби (встановленого зразка)
• Медики/педагоги/науковці: довідка з місця роботи про займану посаду та форму власності установи
• Ветерани: посвідчення учасника бойових дій

Якщо созаявник — чоловік/дружина:

• Свідоцтво про шлюб
• Паспорт і РНОКПП созаявника
• Його/її довідка про доходи

Через Дію пакет частково спрощується: паспорт, РНОКПП і реєстрові дані про житло підтягуються автоматично. Але довідку про доходи та документи на об’єкт все одно треба завантажити вручну.

Для тих, хто працює як ФОП, — окремий нюанс. Банки приймають виписки з рахунку за 6–12 місяців плюс декларації про доходи. Група 3 платників ПДВ проходить простіше, ніж група 2 з фіксованим податком, — через прозорішу звітність.

Хочете розібратися, як ФОП правильно формувати фінансову звітність для банків? Дивіться наш розбір у матеріалі про БДР і БДДС: формування та структура.

# Як розрахувати щомісячний платіж за єОселя

Формула проста — ануїтет. Але цифри треба рахувати реалістично.

Припустімо: квартира за 2 000 000 ₴, перший внесок — 400 000 ₴ (20%), кредит — 1 600 000 ₴, термін — 20 років, ставка 7%.

Щомісячний платіж за ануїтетом — приблизно 12 400 ₴. При ставці 3% той самий кредит обійдеться в 8 880 ₴ на місяць. Різниця — 3 520 ₴ щомісяця, або 844 800 ₴ за весь термін. Це реальна вартість пільгового статусу.

Але це розрахунок без податків і страховки. До щомісячного платежу додадуться:

• Страхування об’єкта: 0,2–0,4% вартості на рік (≈3 000–7 000 ₴/рік)
• Страхування життя позичальника: 0,2–0,5% суми кредиту на рік
• Нотаріальні витрати при оформленні: 8 000–20 000 ₴ одноразово

Для точного розрахунку під власні параметри — скористайтеся калькулятором кредитів та іпотеки на Kompanion.

# Часті причини відмови та як їх уникнути

Відмова — не кінець. Але краще до неї не доводити.

Причина №1 — житло у власності (або його частка). Реєстр перевіряється автоматично. Якщо бабуся колись записала на вас 1/4 частки в селі — це вже підстава для відмови. Рішення: вийти з права власності до подання заявки через нотаріуса.

Причина №2 — сірий дохід. Якщо офіційна зарплата 8 000 ₴, а потрібний платіж — 12 000 ₴, банк відмовить. Вихід — оформити підвищення офіційно на роботі або додати созаявника із задокументованим доходом.

Причина №3 — об’єкт не акредитований банком. Не всі ЖК підходять. Перш ніж підписувати попередній договір із забудовником — перевірте, чи є його об’єкти в переліку акредитованих у вибраного банку.

Причина №4 — кредитна історія. Перевірте свою кредитну історію в УБКІ до подання заявки. Це безкоштовно раз на рік згідно зі ст. 13 Закону України «Про організацію формування та обігу кредитних історій».

Причина №5 — невідповідність документів пільговому статусу. Довідка з лікарні на бланку без печатки, застаріла форма — банк поверне. Особливо прискіпливі в цьому ПУМБ і Ощадбанк.

Але чесно кажучи: найпоширеніша помилка — люди йдуть в один банк, отримують відмову і здаються. Подавайте в 2–3 паралельно. Різні банки — різні скорингові моделі.

# Дивіться також

• Кредити для малого бізнесу та ФОП в Україні
• Депозити та накопичувальні рахунки в українських банках
• Страхування майна та життя в Україні
• Фінансові калькулятори: іпотека, кредит, депозит

Оформлюєте єОселя або тільки присматрюєтесь? Підпишіться на Kompanion — ми відстежуємо зміни в програмі та публікуємо оновлення першими.