Здати квартиру з Німеччини: податки в Україні та ФРН

Ви живете в Німеччині й вирішуєте, що робити з квартирою в Україні: здати офіційно чи лишити порожньою. Нижче — скільки грошей залишиться і хто фізично платить податок до ДПС: ви, орендар чи посередник.

# Крок 1. Ви резидент України чи ні

Правила оренди в ПКУ різні для резидента й нерезидента. Резидентство визначає ст. 14.1.213 ПКУ: постійне житло в Україні, далі — центр життєвих інтересів, 183 дні, громадянство. Реєстрація ФОП або проживання сім’ї в Україні — достатня умова центру життєвих інтересів. Тож якщо у вас лишився ФОП чи сім’я в Україні, ви, найімовірніше, резидент. Якщо ні житла, ні сім’ї, ні ФОП в Україні немає, вас можуть вважати нерезидентом.

# Хто платить податок

Ви резидент України.

• Орендар — юрособа або ФОП: він ваш податковий агент, утримує 18% ПДФО і 5% військового збору з кожного платежу і перераховує їх сам. Ви отримуєте чисту суму.
• Орендар — звичайна людина: податок сплачуєте ви, протягом 40 днів після кінця кожного кварталу, і подаєте річну декларацію до 1 травня.

Ви нерезидент. ПКУ ст. 170.1.3 дозволяє нерезиденту здавати житло в Україні лише через ФОП або юрособу-резидента. Вони за письмовим договором представляють вас і, як податковий агент, утримують податок. Важливо: сам орендар, навіть якщо це компанія, таким представником не є. Укласти договір напряму з орендарем і платити податок самостійно нерезидент не може: закон вважає це ухиленням від сплати податку.

Посередником для нерезидента може бути, наприклад, агентство нерухомості чи ФОП, з яким ви укладаєте письмовий договір про представництво. Родич без статусу ФОП податковим агентом бути не може.

Детальніше про офіційну оренду — у статті Як здавати квартиру легально в Україні 2026.

# Скільки залишиться після податків

Приклад: орендна плата — 15 000 грн на місяць.

• ПДФО 18%: 15 000 × 0,18 = 2 700 грн
• Військовий збір 5%: 15 000 × 0,05 = 750 грн
• Разом податків: 3 450 грн
• На руки: 11 550 грн

За рік у цьому прикладі: орендна плата 180 000 грн, податки 41 400 грн, чистий дохід 138 600 грн.

Якщо посередник бере плату за свої послуги, вона зменшує вашу суму окремо: узгодьте її в договорі.

Кому офіційна оренда не підходить. Якщо ви нерезидент і в місті немає надійного посередника, офіційна схема може коштувати більше, ніж дає оренда. Тоді порожня квартира з оплаченими комунальними іноді реальніший вибір. Неофіційна оренда — не вихід: ДПС може донарахувати податки й штрафи, а Jobcenter однаково вважає квартиру майном.

# Чи декларувати оренду з України в Німеччині

Так, якщо ви резидент Німеччини. Але платити ще раз не доведеться.

За угодою 1995 року між Україною та ФРН дохід від нерухомості може оподатковувати Україна (стаття 6), а Німеччина звільняє його від свого податку (стаття 23). Звільнення діє з прогресивним застереженням (Progressionsvorbehalt, § 32b EStG): Finanzamt додає оренду до ваших оподатковуваних доходів лише для того, щоб визначити ставку, і застосовує цю вищу ставку до оподатковуваного доходу.

Приклад. Оподатковуваний дохід у Німеччині — 20 000 €, чистий дохід від оренди в Україні за німецькими правилами — 3 500 €. Податок на 20 000 € за шкалою 2026 року — 1 570 €. Ставку визначають на 23 500 €: 10,46%. Застосована до 20 000 €, вона дає 2 091 €. Оренда коштує вам у Німеччині близько 521 € на рік.

Найманий працівник мусить подати декларацію, якщо звільнені доходи під прогресивним застереженням перевищують 410 € за рік (§ 46 EStG), тож у цьому прикладі декларація обов’язкова. Іноземні доходи вказують в Anlage AUS. Якщо в Німеччині оподатковуваних доходів немає, оренда сама по собі німецького податку не створює.

Нова угода. 19 травня 2026 року підписано нову угоду між Україною та ФРН. Вона має застосовуватися з 1 січня 2027 року, якщо ратифікацію завершать до 31 грудня 2026 року. До того діють правила 1995 року.

# Оренда квартири в Україні і Jobcenter

Дохід від оренди Jobcenter враховує, навіть якщо він оподаткований в Україні й звільнений у Німеччині. З 1 липня 2026 року Grundsicherungsgeld замінило Bürgergeld. За § 11 SGB II будь-який дохід, зокрема іноземна оренда, зменшує виплату.

За § 60 SGB I треба повідомити Jobcenter про:

• саму квартиру в Україні (це майно);
• початок орендних платежів і їх розмір;
• будь-які зміни.

Майно Jobcenter враховує лише тоді, коли його можна реально використати чи продати (§ 12 SGB II). Чи враховують вашу квартиру, наприклад у прифронтовому місті, вирішує Jobcenter. Покажіть документи про її стан і ринкову ситуацію.

Типова помилка: вважати, що оренда, оподаткована в Україні, Jobcenter не стосується. Податкова й соціальна системи окремі. Приховування доходу закінчується вимогою повернути виплати й може стати кримінальною справою про шахрайство.

# Як організувати здачу дистанційно

Довіреність і договір. Посереднику потрібні договір про представництво й довіреність. Довіреність можна оформити в консульстві України в Німеччині або в німецького нотаріуса з апостилем. Уточніть вимоги у посередника й банку, перш ніж оформлювати.

Гроші. Найпростіше, коли орендна плата надходить на ваш рахунок в українському банку. Отримати її в Німеччині можна валютною карткою або готівкою за кордоном у межах лімітів НБУ. А переказати її SWIFT-ом собі на рахунок у Німеччині постанова НБУ №18 не дозволяє. З валютного рахунку можна переказати на картку до 100 000 грн на місяць в еквіваленті.

Перевірка в банку. Банк в Україні оцінює ризик і може попросити документи про джерело коштів. Договір оренди й договір з посередником це пояснюють.

Звітування в Німеччині. Якщо ви отримуєте в Німеччині окремий платіж понад 50 000 € від іншої особи чи компанії з-за кордону, про нього повідомляють Bundesbank до 7-го Werktag наступного місяця (суботи теж рахуються) (§ 67 і § 71 AWV). Для більшості власників квартир це не актуально. Перекази між власними рахунками не звітують.

Якщо думаєте відкрити ФОП в Україні: якщо ви нерезидент, платником єдиного податку бути не можна (ПКУ ст. 291.5.7). Здавати свою квартиру через власний ФОП нерезидент теж не може: представником має бути інший ФОП чи юрособа. Про ФОП за кордоном читайте у статті ФОП за кордоном: податки, резидентство і спрощенка у 2026 році.

Порівняння оренди й продажу — у статті Інвестиції в нерухомість Україна 2026: оренда vs продаж.

# Дивіться також

• Як здавати квартиру легально в Україні 2026 — договір, ставки, декларація
• Українські доходи в німецькій декларації — що ще вказувати у Finanzamt
• ФОП за кордоном: податки та резидентство — як переїзд впливає на спрощену систему
• Усі калькулятори — податки, депозит, ФОП