Wohnung in der Ukraine vermieten: Steuern in der Ukraine und Deutschland

Sie leben in Deutschland und überlegen, was Sie mit Ihrer Wohnung in der Ukraine tun sollen: offiziell vermieten oder leer stehen lassen. Im Folgenden: wie viel Geld übrig bleibt und wer die Steuer an den Steuerdienst der Ukraine (DPS) abführt – Sie, der Mieter oder ein Vermittler.

# Schritt 1: Sind Sie ukrainischer Steuerresident oder nicht?

Die Regeln zur Vermietung im Steuergesetzbuch der Ukraine (PKU) unterscheiden sich je nach Steuerstatus. Die Ansässigkeit bestimmt Art. 14.1.213 PKU: zuerst ständiger Wohnsitz in der Ukraine, dann Mittelpunkt der Lebensinteressen, dann 183 Tage, dann Staatsbürgerschaft. Ein registrierter Einzelunternehmer (FOP) oder die in der Ukraine lebende Familie gelten als ausreichendes Kriterium für den Mittelpunkt der Lebensinteressen. Wer noch einen FOP oder die Familie in der Ukraine hat, ist daher höchstwahrscheinlich Steuerresident. Wer weder Wohnsitz noch Familie noch FOP in der Ukraine hat, kann als Nichtresident eingestuft werden.

# Wer die Steuer zahlt

Sie sind ukrainischer Steuerresident.

• Mieter ist ein Unternehmen oder ein Einzelunternehmer (FOP): Er ist Ihr Steueragent, behält von jeder Zahlung 18 % Einkommensteuer und 5 % Militärabgabe ein und überweist diese selbst. Sie erhalten den Nettobetrag.
• Mieter ist eine Privatperson: Sie zahlen die Steuer selbst, innerhalb von 40 Tagen nach Quartalsende, und reichen bis zum 1. Mai die Jahreserklärung ein.

Sie sind Nichtresident. PKU Art. 170.1.3 erlaubt Nichtresidenten, Wohnraum in der Ukraine nur über einen Einzelunternehmer (FOP) oder eine juristische Person mit Steuersitz Ukraine zu vermieten. Diese vertreten Sie auf Grundlage eines schriftlichen Vertrags und behalten als Steueragent die Steuer ein. Wichtig: Der Mieter selbst – auch wenn es ein Unternehmen ist – ist kein solcher Vertreter. Einen Vertrag direkt mit dem Mieter abzuschließen und die Steuer selbst zu zahlen, ist für Nichtresidenten nicht möglich: Das Gesetz wertet dies als Steuerhinterziehung.

Als Vermittler für Nichtresidenten kommt beispielsweise eine Immobilienagentur oder ein Einzelunternehmer (FOP) infrage, mit dem Sie einen schriftlichen Vertretungsvertrag abschließen. Ein Verwandter ohne FOP-Status kann kein Steueragent sein.

Mehr zur offiziellen Vermietung finden Sie im Artikel Wohnung in der Ukraine legal vermieten 2026 (auf Ukrainisch).

# Wie viel nach allen Steuern bleibt

Beispiel: Monatsmiete 15.000 UAH.

• Einkommensteuer 18 %: 15.000 × 0,18 = 2.700 UAH
• Militärabgabe 5 %: 15.000 × 0,05 = 750 UAH
• Steuern gesamt: 3.450 UAH
• Ausgezahlt: 11.550 UAH

Im Jahr ergibt das in diesem Beispiel: Mieteinnahmen 180.000 UAH, Steuern 41.400 UAH, Nettoeinkommen 138.600 UAH.

Falls der Vermittler eine Gebühr für seine Leistungen erhebt, reduziert diese Ihren Betrag zusätzlich – legen Sie die Höhe im Vertrag fest.

Für wen die offizielle Vermietung nicht in Frage kommt. Sind Sie Nichtresident und gibt es vor Ort keinen zuverlässigen Vermittler, kann die offizielle Lösung mehr kosten, als die Vermietung einbringt. Dann ist eine leere Wohnung mit bezahlten Nebenkosten manchmal die realistischere Wahl. Eine inoffizielle Vermietung ist kein Ausweg: Der DPS kann Steuern und Bußgelder nachfordern, und das Jobcenter wertet die Wohnung ohnehin als Vermögen.

# Mieteinnahmen aus der Ukraine in Deutschland angeben

Ja, wenn Sie in Deutschland steuerlich ansässig sind. Eine Doppelzahlung ist jedoch nicht erforderlich.

Nach dem Abkommen von 1995 zwischen der Ukraine und der Bundesrepublik Deutschland darf die Ukraine Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen besteuern (Artikel 6); Deutschland befreit diese von seiner Steuer (Artikel 23). Die Befreiung gilt mit Progressionsvorbehalt (§ 32b EStG): Das Finanzamt addiert die Mieteinnahmen zu Ihrem zu versteuernden Einkommen nur zur Ermittlung des Steuersatzes und wendet diesen höheren Satz dann auf das tatsächlich steuerpflichtige Einkommen an.

Beispiel. Zu versteuerndes Einkommen in Deutschland: 20.000 €, Nettomieteinnahmen aus der Ukraine nach deutschen Berechnungsregeln: 3.500 €. Steuer auf 20.000 € nach dem Tarif 2026: 1.570 €. Der Steuersatz wird auf 23.500 € ermittelt: 10,46 %. Angewandt auf 20.000 € ergibt das 2.091 €. Die Mieteinnahmen kosten Sie in Deutschland rund 521 € pro Jahr.

Arbeitnehmer müssen eine Steuererklärung abgeben, wenn Einkünfte, die dem Progressionsvorbehalt unterliegen, 410 € pro Jahr übersteigen (§ 46 EStG) – in diesem Beispiel besteht also Erklärungspflicht. Ausländische Einkünfte werden in der Anlage AUS angegeben. Haben Sie in Deutschland kein steuerpflichtiges Einkommen, entstehen durch die Mieteinnahmen allein keine deutschen Steuern.

Neues Abkommen. Am 19. Mai 2026 wurde ein neues Abkommen zwischen der Ukraine und der Bundesrepublik Deutschland unterzeichnet. Es soll ab dem 1. Januar 2027 gelten, sofern die Ratifizierung bis zum 31. Dezember 2026 abgeschlossen ist. Bis dahin gelten die Regeln von 1995.

# Mieteinnahmen aus der Ukraine und Jobcenter

Das Jobcenter berücksichtigt Mieteinnahmen, auch wenn sie in der Ukraine besteuert und in Deutschland befreit sind. Ab dem 1. Juli 2026 hat das Grundsicherungsgeld das Bürgergeld ersetzt. Nach § 11 SGB II mindert jedes Einkommen – einschließlich ausländischer Mieteinnahmen – die Leistung.

Nach § 60 SGB I müssen Sie dem Jobcenter Folgendes melden:

• die Wohnung in der Ukraine selbst (als Vermögen);
• den Beginn der Mietzahlungen und deren Höhe;
• jede Änderung.

Vermögen berücksichtigt das Jobcenter nur, wenn es tatsächlich verwertbar ist (§ 12 SGB II). Ob Ihre Wohnung – etwa in einer frontnahen Stadt – angerechnet wird, entscheidet das Jobcenter. Legen Sie Unterlagen über den Zustand der Wohnung und die Marktlage vor.

Häufiger Irrtum: zu glauben, dass in der Ukraine besteuerte Mieteinnahmen das Jobcenter nichts angehen. Steuer- und Sozialsystem sind voneinander unabhängig. Wer Einnahmen verschweigt, muss Leistungen zurückzahlen und riskiert ein Strafverfahren wegen Betrugs.

# Vermietung aus der Ferne organisieren

Vollmacht und Vertrag. Der Vermittler benötigt einen Vertretungsvertrag und eine Vollmacht. Die Vollmacht kann beim ukrainischen Konsulat in Deutschland oder bei einem deutschen Notar mit Apostille ausgestellt werden. Klären Sie die genauen Anforderungen mit dem Vermittler und der Bank, bevor Sie die Dokumente ausstellen lassen.

Geld. Am einfachsten ist es, wenn die Miete auf Ihr Konto bei einer ukrainischen Bank eingeht. In Deutschland können Sie darauf mit einer Fremdwährungskarte oder als Bargeld im Ausland innerhalb der Limits der Nationalbank der Ukraine (NBU) zugreifen. Eine SWIFT-Überweisung auf Ihr eigenes Konto in Deutschland lässt die NBU-Verordnung Nr. 18 nicht zu. Vom Fremdwährungskonto können Sie bis zu 100.000 UAH pro Monat im Gegenwert auf eine Karte überweisen.

Prüfung durch die Bank. Die ukrainische Bank bewertet das Risiko und kann Unterlagen zur Herkunft der Mittel anfordern. Der Mietvertrag und der Vertrag mit dem Vermittler erklären dies.

Meldepflichten in Deutschland. Wenn Sie in Deutschland eine einzelne Zahlung über 50.000 € von einer anderen Person oder einem ausländischen Unternehmen erhalten, melden Sie diese der Deutschen Bundesbank bis zum 7. Werktag des Folgemonats (Samstage zählen mit) (§ 67 und § 71 AWV). Für die meisten Wohnungseigentümer ist das nicht relevant. Überweisungen zwischen eigenen Konten sind nicht meldepflichtig.

Wenn Sie erwägen, in der Ukraine einen FOP zu gründen: Als Nichtresident darf man kein Einheitssteuer-Zahler (Einzelunternehmer auf vereinfachtem Steuersystem) sein (PKU Art. 291.5.7). Die eigene Wohnung über den eigenen FOP zu vermieten, ist für Nichtresidenten ebenfalls nicht möglich: Vertreter muss ein anderer FOP oder eine juristische Person sein. Mehr zum FOP im Ausland lesen Sie im Artikel FOP im Ausland: Steuern, Steuersitz und vereinfachtes System 2026 (auf Ukrainisch).

Einen Vergleich von Vermietung und Verkauf finden Sie im Artikel Immobilieninvestitionen Ukraine 2026: Vermietung vs. Verkauf (auf Ukrainisch).

# Siehe auch

• Wohnung in der Ukraine legal vermieten 2026 (auf Ukrainisch) — Vertrag, Steuersätze, Steuererklärung
• Ukrainische Einkünfte in der deutschen Steuererklärung — was Sie beim Finanzamt noch angeben müssen
• FOP im Ausland: Steuern und Steuersitz — wie der Umzug das vereinfachte Steuersystem beeinflusst
• Alle Rechner — Steuern, Festgeld, FOP-Steuern